米國房地產？這讓齊磊本能的想起了次貸危機。
三年後，由米國房產不良貸款引發的全球性經濟危機。
本能的就想搖頭，不讓吳寧趟這趟渾水。
但是細想了一下，又好像不是那麼簡單，不能武斷地認為有次貸危機就不能投資米國房地產，事實可能正好相反。
而吳寧見齊磊在沉吟，也把自己的一些想法和考量說了出來。
“現在是米國房地產市場最好的時候，又有德盛做背景，我很容易就能拿到地、開發牌照。甚至借金融便利，實現拿地、開發、銷售、貸款、貸款金融產品等全套的房地產服務。”
“這裡麵利潤不小。”
吳寧知道，齊磊其實很反感炒房。以前也不止一次說過，商品房市場化沒有任何問題，可是完全套用西方國家的房產路線是不可行的。
因為，以家為本的中式思維與西方的自由主義有很大區彆。
房子在中國百姓心中的位置遠大西方，這會形成供需關係極度不平衡的畸形市場。
老百姓極度需要房產，可偏偏高度需求又無法養成市場的自律性。
在所有商品中，可能房產是百姓容忍性最高的商品，這自然會助長商人的貪欲，鞏固商人的掠奪地位。
而房產對中國人幸福度的占比又極大，很容易造成很多不必要的麻煩。
但是話說回來。我又不在中國炒房，去禍害米國人，吳小賤真的一點心理負擔都沒有。
“我覺得，這事兒能乾！不見得比股市賺的少，而且風險也更小些。”
齊磊下意識地點了點頭，跟了一句，“是現在風險小，以後可就不一定了。”
拋開個人情感因素，齊磊再清楚不過，當下可不僅僅是米國房產最好的時候，而是最瘋狂的時候。
再次沉吟很久，最終點了點頭，“可以！”
吳寧一喜，齊磊說可以，那這事兒就成了一半兒了。
“不過！”齊磊話鋒一轉，嚴肅地看著吳寧，“你隻能玩兩年，最多三年，之後就得脫身。”
吳寧不解，“為什麼？”
兩三年對房產市場來說，太短了。
齊磊答，“因為，米國樓市最多三年就得塌房！”
吳寧聽的一支棱，嘴角抽搐，“不…不能吧？你是沒看見米國樓市有多火爆，怎麼可能兩三年就塌？”
“不可能！絕對不可能！”
齊磊笑了，“你還彆不信，你聽我給你分析。”
吳寧明顯不太信任，“你說說看。”
……
很多人可能認為，中國的房地產行業從04年開始迎來了十幾年的瘋狂。可實際上，和次貸危機前幾年的米國比起來，根本就是小兒科。
由於98年的亞洲金融危機、以及發生在歐洲的北約轟炸NLM，導致大量資金流入米國。
隨後，互聯網泡沫的破碎，又讓最大的資金海綿壓縮，釋放更多的資金。
而這麼多錢聚集在米國無處釋放，同時，在反恐戰爭之前和初期，米國國民收入這一塊又有相當的購買力，於是大量資金湧入房地產市場。
這一點上，全世界任何一個國家都是一樣的。
有錢就蓋房子，誰也不能免俗。
這直接導致了從2000年左右到2007年，米國房地產市場的空前膨脹。
近乎瘋狂。
瘋狂到什麼程度呢？
就不要說房價了，我們中國老百姓關心的那點房價在那個時期的米國根本就不夠看，有更荒誕的。
那就是，但凡不是流浪漢、破產者，但凡有一份工作，哪怕是餐廳服務員、臨時工，你都能買房子。
甚至，你連首付都沒有也能買房子！
因為，根本就不用付首付。
過癮吧？一分錢不花就能有自己的房子？
嗬嗬，不但不用首付，利息還低呢！可千萬彆當這是好事兒，這是一個災難，是資本的最後瘋狂。
要看看0首付是怎麼來的。
銀行和機構為了盈利已經瘋了，一套房子通過操作可以貸兩份款。
就比如，一套首付30%，貸款70%的公寓，貸款金融機構可以先用正規渠道從銀行貸出70%，這和我們的貸款流程差不多。
然後再在他們的操作之下，用同一套房子再做一份貸款合同，把首付的30%也從銀行貸出來。
於是，不花錢就能擁有房子，利息還低。
這種好事兒，普通民眾誰不高興？
要知道，住房焦慮在任何一個社會都是存在了，而且是普遍存在。
這直接導致了那幾年米國房市的野蠻生長，用戶購買**激增。而且，哪怕是有錢全款買房也要貸款。
可是，對於相當一部分民眾來說，他們是不具備金融思維和長遠計劃的。隻圖眼前買到了房，卻沒有考慮自身能力能不能支撐起高額貸款，以及失業後的斷供的風險會導致的災難。
更不要說泡沫化房產市場暴雷之後，房價暴跌，房子成了負資產。那些有能力的中產階級也無法支撐房屋帶來的壓力，紛繁破產。
而在暴雷之前，這些0首付、家庭收入較低、抗風險能力弱的貸款者、就成了次級貸款，就是斷供風險高的貸款用戶。
更作死的是，明知次級貸款存在高風險的情況下，資本依舊貪得無厭。為了追求利益的最大化，把米國的樓市貸款與金融掛鉤了。
也就是把這些次級貸款打包成金融產品，最終導致了席卷全球的次貸危機。
這都是齊磊前世記憶帶來的見識。
可是，怎麼解釋才能讓吳寧意識到兩三年之內米國房市要塌房呢？這卻是個難題。
想了很久，突然發問，“我問你，米國的CDS市場有多大？”
吳寧挑眉，突然問這個做什麼？不過也不是什麼難題，“大概60多萬億吧！”
CDS，就是【信用違約互換】。了解一點米國金融體係的人都知道。
說直白一點就是，很多銀行、機構、資本為了賺取暴利，經常會采取杠杆操作。
至於杠杆操作是什麼？
舉個例子，一個銀行有100億的投資資金，不管他投資什麼項目，假設盈利5%，那就是100億賺5億。
可是，假如銀行拿100億做抵押，去借3000億的資金，這就叫加30倍的杠杆。然後再來看盈利5%，可就完全不一樣了。3000億的5%，就是150億！
相當於本錢100億來說，就是150%的暴利。
可是反過來，假如虧損了5%，那麼銀行不但賠光了自己的100億，還欠50億。
風險與受益同在。這就是杠杆。
那麼問題就來了，資本也知道加杠杆風險太大，肯定要想辦法規避吧？
有人就想出一個辦法，給杠杆投資投“保險”。這種保險就叫CDS，信用違約互換。
比如，還是那家100億資產的銀行A，為了逃避風險，就找到了另一家銀行或者保險公司B。
A對B說，“你幫我的貸款做違約保險怎麼樣？我每年給你1.5億的保費，連續10年，一共15億。
A的算盤是如果賺了，我拿150億盈利的15億給你我也不虧。要是賠了，150億你來賠，和我也沒關係。對吧？
B也好好琢磨了一下，還慎重的做了統計分析，發現A在做的生意賠錢的幾率隻有1%。
一算賬，假設我收一百單這種擔保合同，15億乘100，就是1500億。1%賠錢，也就一單賠錢就賠150億，我還剩1350億，還是有得賺的。
於是，B就答應了給A做保險。
AB都認為這筆生意對自己有利，皆大歡喜。