“真的能支撐麼？首付一百萬呢？帝都真有那麼多有錢人？我們項目的體量起碼是有1000套房子呢。”木逢春不放心的再次發問。
童彤將PPT撥回項目的區位圖, 指著旁邊緊鄰的一大片居住區耐心解釋道：“這個小區你調研過麼？我記得是亞運會的時候新建的高層住宅, 91年前後入住的。”
木逢春茫然點點頭：“這個小區建成年代太早，又不是新建的商品房，沒在本次競品的重點研究範圍內。”
“我有個朋友住這片, 這裡除了部分回遷房屬於經適房範疇不方便交易以外, 其餘大量的樓都是央企各部以及國有大銀行的福利分房。前幾年, 聽說這些房子都讓員工成本價內購了, 買一套也就是三五萬塊錢，再交幾百塊土地出讓金辦個上市的手續，就能變成正規商品房買賣交易。房屋建築質量相當好，高層帶電梯戶戶朝南，樓間距特彆大無遮擋，小區內的環境也不比新建的商品房差。”
童彤說的這個朋友, 是上輩子的同學，帝都本市人，父親是大國企的職工, 亞運會的時候分了兩居室在這個小區, 00年前後單位要求員工出成本價將房子買到個人名下。據說他家是花了三萬多買了一套小兩居60平米，2010年初轉手100多萬賣給租戶了。
“現在周邊商品房賣多少錢呢？你報告裡寫的是均價6000元, 那些小區有這個小區地段好麼？這個小區的建築密度很低，還有大花園，公交車四通八達，與國際會議中心和大商廈就隔著一條馬路，走路去奧運場館比你們的項目更近一站地。最關鍵, 這小區附近的寫字樓裡入住的都是世界五百強企業和大國企。最近這幾年去國企工作的可再沒有福利分房的好事了。聽說小區裡的租金很高，近期二手房也有成交，兩居室每套五六十萬總有的。而且這小區體量不小，三四千戶人家，租售都是供不應求。”
木逢春有一絲了悟：“您是說，這個小區裡的業主，也可能成為我們項目的目標客戶，而且他們具備一定的購買能力對麼？您這樣一提，我想起來周邊還有幾個同樣的大社區呢。原本我覺得他們現在居住條件已經不錯了，應該不會再買新房子了。”
“90年代距今將近二十年，聽專業人士說我國第一批高層住宅戶型設計不太合理，麵積也小，建設質量再好，居住品質也很有限。你們現在的項目，從規劃設計到建造工藝、設備設施都比那會兒強了太多。掙錢多了，誰不想進一步改善一下生活條件呢？這些改善型的客戶，可以賣了手頭的小戶型居所，用這錢付首付，往後用工資和公積金還款。而這個片區內不愁人接盤買這些相對低總價的小戶型二手房，他們剛來帝都工作，買不起更好的，總要先有個落腳點過度。帝都不斷吸納外來人口，你是不是也想過再攢幾年錢，在帝都買房紮根呢？”
木逢春做地產這一行，每天都是和房價打交道，當然是想早點買房，沒不起大的買個小一點的，貸款買也總比租房子將租金扔給房東自己啥也落不著劃算。國家雖然一再調控，房價上漲趨勢卻沒有明顯的背離，隻是漲多漲少的問題，按照目前觀察的情況，晚買一年就要多花不少冤枉錢。
“還有一點，如果你們的項目一手房價格高了，二手房的價格也會跟著水漲船高。今年買老小區的一套房可能五六十萬，等你們項目開盤了售價一拉，老小區現房本來就供不應求，二手房的價格翻倍都不為過。”童彤沒有一味的灌輸，而是啟發式的談自己的感悟，講到這裡就不再繼續了，關於怎麼把房價炒高這事畢竟與大國策有悖，童彤可不想將正直青年引入歧途。
木逢春從窮鄉僻壤而來，營銷專業尚未畢業，地產圈子裡混跡的時間還不夠久，沒有那麼複雜的念頭，光是聽何總講到的這些，足夠他好好消化體會了。他忙不迭謝了又謝，而後表示：“幸好早來向您請教，還有幾天時間，我抓緊再去您提的小區調研一下。如果能拿到更多支持數據，我想我會將項目的預期售價以及推理過程都完善的更合理。總之太感謝您的指點。”
童彤客氣幾句並沒多留，甚至都沒有再提挖木逢春來身邊幫忙的念頭。這小夥子看起來很喜歡目前的工作，最起碼他自己懂得爭取機會，也頗有一些天賦。第一次做這種營銷策劃和定位的分析報告就已經井井有條，考慮的很全麵了，除了勤奮還需要悟性，說不定假以時日，人家不用依靠誰的幫助就風光發達了。
地產圈子裡做銷售的，抓住這黃金十年的機遇，月銷百億不是夢，賣一套房子提成十來萬，運氣好的快銷盤，三五十個億的貨值三五天清盤，一個銷售一天賣個十來套房子光提成就上百萬，那都不是事。
童彤以前認識個做地產銷售的朋友，風光的時候每次去售樓處都開著自己的奔馳，拉著好幾台□□打印機和點鈔機。為什麼呢？現場跟客戶談完，交定金填合同，就要開□□。開□□是專用的打印機和紙張，售樓處給準備的打印機根本忙不過來還總是壞，壞了就立馬換備用的，不能讓客戶等著。更彆說點鈔機什麼的，那時候還不流行刷卡，POS機也不是隨便能申請的，買房子帶現金去的多，點鈔機天天都過勞卡頓，平均幾天就報廢一台。
樓市火爆房價連年上漲的時候，許多售樓處裡比菜市場還熱鬨，營造出來的氣氛就仿佛房子不要錢，搶大白菜一樣。其實每一筆交易都是上百萬的金額啊，往往房子還是個坑，隻用幾張漂亮樓書廣告畫，忽悠著客戶就將大半生積蓄全拿了出來，搶銀行都沒這個來錢快。
送走了木逢春，童彤下意識的還是將投資目標先放在了寫字樓和酒店上，住宅的買入閒暇時看心情和運氣隨便找找，沒有投入太多精力。而因著民宿業務培養起來的酒店管理公司也算是悅彤資本集團下麵一個獨立的公司，這幾年發展良好，人員素質水平業務能力都穩步提升，可是租賃的物業較多，自持的資產太少。自從上次倒手招待所地皮的項目之後，一直沒找到特彆合適入手能開經濟型連鎖酒店的項目。
如今這事該提上日程了。2008年股市下行啟動，許多資金從股市裡跑出來，湧入樓市，要趁著那波瘋長之前，提前入手采買固定資產，低買高賣才能獲取更大的利潤。
童彤帶著手下親力親為起了個頭，指了個大方向，後麵就放手讓人繼續，有意給他們更多鍛煉和自由發揮的機會。如果事事都聽他的，那就隻用雇兩個打雜的，何苦高新聘請耐心培養這些人才呢。
沒想過了一周，木逢春又主動來拜訪了，還特意是挑的工作日，去四合院那邊沒找到何總，又擠公交來了CBD辦公室這邊。