特急
市民銀行湖貝支行文件
（1998）深市銀湖函字第001號
關於請立即糾正皇龍大酒店房產拍賣底價的函
市中級人民法院：
我行是深圳寶安皇龍國際大酒店房產的抵押權人。該房產拍賣公告見報後，市民銀行總行和我行查詢拍賣行獲悉：拍賣底價（起價）1410萬元。這是取的第二份評估報告中清算淨值的數據。我行認為這有不恰當之處。理由有三點：一、評估報告以一般準則計算出該房產總值3800萬元，由於皇龍大酒店不願意配合。據以計算企業所得稅、土地增值費的原購建房價和改良費用方麵沒有取得任何數據，評估公司以假定前提估計出一個金額。如果物業總值減去這種假定費用作為拍賣底價，有損抵押權人和抵押人的權益。二、拍賣行的競買須知中稱：買主須交地價，拍賣行不負責辦理過戶手續。這從客觀上容易誤導買主：投得價加地價為該物業的購買成本。那麼。拍賣時的底價已是減去五種稅費的淨值，辦證時五種稅費誰付？反過來說，如果由買主交納賣方的“企業所得稅”則有違稅法的規定。這給有關當事人留下了以後扯皮的空間。三、目前一般拍賣底價，大致由公認客觀的物業總值所決定，成交以後，在人民法院監督下，在成交款中，依法交納稅費，剩餘部分即為淨值劃付銀行償還本息。深圳市房產拍賣行拍賣該房產的起價方法，有違常規。
我行本著維護銀行和借款人、抵押人正當權益的精神，要求拍賣行立即糾正擬定的皇龍大酒店物業的拍賣底價。我行建議以其評估總值3800萬元作為拍賣底價（成交後，由成交款中扣除相關稅費）。懇請市中級人民法院予以支持。
謹此函達。
市民銀行湖貝支行（印）
一九九八年一月十九日
抄送：深圳房產拍賣行
也就是上麵文件的落款日，湖貝支行的夏天和市民銀行防損部的徐海濤懷揣幾份文件和280萬元的支票，第一站到了深圳中級人民法院執行庭，找到執行法官李瑟文，將上述文件正式遞交法院備案。第二站到了深圳房產拍賣行，將文件抄送該拍買行，並將280萬元支票作為拍賣定金，辦妥了本行競買的手續，準備競買。這樣就堵住了賤賣該房產的後路，也就是說，當市民銀行判斷拍出的價格低於本行的預期時，完全可以自己把房產買回來。
第二天下午，由總行沈麗霞領銜，陳山石、徐海濤和湖貝支行的陳作業、夏天、任爾為等人到場。
拍賣開始後，以3800萬元起拍，某國有銀行深圳分行隻有華山一條路，一定要買下這個物業才不致於暴露當初花1000多萬元買空樓的問題，便很快舉起了牌子。但是，在場的市民銀行方麵的最高代表沈麗霞卻不知道是因為起拍價達到了總行商量的底線，還是有意要成全那家國有銀行則不得而知，她並沒有叫價響應。因此，這物業就由該國有銀行投得。
從算總帳來看，該國有銀行深圳分行前後一真一假購買該房的費用加起來是4800萬元，並沒有吃多大的虧。更妙的是：通過這樣一折騰，當初花了1000萬元買了個假房產證的醜事就算遮過去了。而黃忠惠對它有點詐騙1000餘萬元嫌疑的行為，也沒有必要再畫蛇添足的往上報詐騙案了，免得來個此地無銀三百兩，讓人們驚歎不已。說不定幾年後，這樓一倒手，還真能增加銀行數千萬元的投資收益呢！
“笑到最後的，就是笑得最好的。”幾天後，某國有銀行深圳分行行長看到拍買成交確認書，釋懷道。
看官！難怪某國有銀行深圳分行行長看到拍買成交確認書，開心釋懷。這棟1994年被評估為7800萬元（每平米5324元）的抵押房產，轉眼間被壓低為3800萬元拍賣（每平米2594元），而市民銀行在繳交了稅費後的實得價則更低至為1300萬元（每平米887元），你想，他為什麼不應開懷大笑呢？
我們現在回過頭來看一看當時夏天“以物抵債”的設想能能否經得起曆史的檢驗的問題，當你在看到小的所寫的這個故事的時候，離事件的發生已有十年時間了。就在離拍賣該房產不到十年的時間裡，深圳的房地產，尤其是龍華片區的房地產價格已經飆漲至每平方建築麵積三、四萬元之巨，若將處於龍華中心位置低容積率的皇龍大酒店的14650平米的房產，就以三萬元的單價計算，假如市民銀行當年將之以物抵債收為己有，幾年後再變現，就將收到43950萬元，這與當年僅收到的1300萬元相差近34倍。可想而知，若是當時將之抵債，那怕就是年年利滾利，何愁貸款本息不清，銀行不能為繼？奈何當年市民銀行被一批官迷把持，利欲熏心，隻考慮短期對自己有利可圖的所謂“政績工程”，以致該行積重難返。——這是後話。(。。)