房子作為一種商品,並不是在生產出來之後才定價的，而是在拿地的時候基本上就有了售價的預估。在實際拿地之後，經過策劃谘詢這個環節,圖紙上戶型都還沒畫,單價其實就必須有個更詳細的設定計劃了。
建築設計師是根據策劃谘詢的報告,來設計產品的,就像是有了衣服的尺碼才開始做衣服一樣。簡單的講，地產策劃谘詢這個環節,就是預測一兩年之後，什麼樣的房子最暢銷,再根據項目具體的定位,將戶型配比、產品需要著重打造的亮點等等固化下來。讓建築設計師體現在產品之中。
境外那家策劃谘詢公司做完了第一輪彙報之後,項目必須做豪宅的定位得到了千秋萬代地產公司上下一致的認可，人家緊接著就給出了戶型配比。這個項目雖然建築麵積有10萬平米，不過既然是豪宅，還要有2萬多做會所和配套,剩下的8萬平米怎麼弄其實並不是很難分配。
但是拿到了這個戶型配比，公司各部門,尤其是營銷部與其他部門卻產生了較大的分歧。
莊算心情煩悶曠工兩天之後,不得不又回到了辦公室，決策一下戶型配比的事情。這個他不敢絲毫懈怠,必須堅持大戶型的路數,沒有那麼大麵積的戶型，他怎麼能做出更加浪費的空間呢？
策劃公司的建議方案有兩個方向,一個是純粹高品質大戶型，整個小區裡戶型麵積從400平米起步，上不封頂,戶型也都是三居以上的，不考慮更少的房間那種。另一個是考慮到國內的購買能力，將戶型麵積適當調低一些，做點200-300平米的普通大戶型所謂精品小豪宅，相對降低總價，小區裡隻選幾棟樓作為真正意義上的大豪宅。
在莊算看來，這還用想麼？那肯定是全都要乾400平米以上的大戶型啦。他拍拍桌子說道：“你們彆爭了，這事我說了算，就選400平米起步的大戶型，小區內總戶數控製在200戶以內。無論樓有幾層，都必須配電梯，一梯對應一戶，最好做出來那種樓王戶型每戶麵積七八百平米，一戶一層，每家兩個電梯，一個電梯專門給保姆和工人走的。”
設計部總監周帆覺得莊算說的太對了，她在M國讀書的時候
去過有錢同學家的城市高檔公寓，人家的戶型麵積和電梯數就是這個配置。那還不算是頂尖豪宅呢。他們要做就做帝都沒有的、最高端的，千萬不能中庸。中庸很容易就平庸了。
成本部的郭可貝已經佛了，反正都是乾，不管設計成什麼樣子，戶型麵積是大是小，在她眼中都是單方成本，不過呢，戶型越大項目整體戶數越少，戶內的基本配置比如廚房衛生間是不是就越少呢？那麼莊總心心念叨的昂貴廚具、上萬一套的自動化淋浴設施，以及十幾萬一扇的防彈入戶門之類的，肯定也會少買幾套。所以，郭可貝覺得還是做大戶型吧。理論上似乎戶數越少，成本還能節約一點。土建成本並不貴，貴的都是裝修和家具。
莊算看了一眼之前還與自己統一戰線，支持追求高品質的營銷部總監，不解道：“那個誰，鄺總監是吧，你說說為什麼不同意做大戶型？國外那些豪宅你也親自看過的，哪有三百平米以下的？那種小的都是城市公寓，檔次不夠的。”
鄺總監賠笑的解釋道：“莊總，這個事要分兩個層麵看。咱們項目成本投入那麼高，單價肯定高，單價高戶型麵積又大，總價就更高了。我算了一下，怕是總價太高，客戶承受不住，銷售速度也慢。”
莊算心說就是要這個效果啊，無人問津賣不出去才行。不過表麵上他還是一本正經的問：“鄺總監覺得單價多少合適呢？”
作為營銷部的總監，他一直研究國內的高端居住市場，除了帝都，魔都啊、深市之類的一線大城市，最貴的房子價格是什麼構成、怎樣的戶型配比他都了然於胸。
莊算的問題難不倒他，張口就引用了最近幾年的數據，包括策劃谘詢公司給出的未來價格預期帶來的上浮，他咬牙報出了一個自認為的高單價：“目前帝都的彆墅才賣五萬多一平米，咱們不是獨棟，而是城市多層。就算是各方麵都用的頂級配置，依然不是彆墅。我測算了一下，剛開盤先按照三萬每平米來賣，幾個月一漲價，收盤的時候做到四萬五一平米，整盤均價四萬以上，這個操作起來還是能實現的。”
書中的時代，相當於現實世界2000年左右，帝都那
個時候二環裡還有不到一萬塊一平的新建住宅。號稱自己是豪宅的，一般叫價也就是兩三萬一平米了，普通人望而卻步。畢竟一般大學畢業生月工資才兩三千元，一年能攢下一兩萬塊還不夠買一個廁所的。
這個時候誰會想到十幾年後，隨便一個學區老破小的房子單價就能十幾萬一平？當年幾萬塊一套的單位福利分房，隻要在四環內的有學區的，單價都是五萬元起步。最貴數西城區，單價常年在十萬塊以上，一套百平的高層塔樓普通三居室，二十多年房齡，小區連車位和綠化都沒有，賣價一兩千萬，還一大堆人加價搶。更彆說那些地處城市核心的豪宅，品質高端交通便利，單價更是無上限，動輒□□千萬上億元一套。
眼下，鄺總監說收盤時均價能做到四萬一平米，在當時的環境下其實已經很有魄力了。
“如果是均價四萬塊，戶型麵積控製在三百平左右，一套房子也就一千多萬，這種客戶麵相對廣一些，銷售速度也能上來，迅速回款。留下幾十套大一點戶型的，慢慢消化便不著急賣，可以等升值再多賺點了。”鄺總監是從業多年的老銷售，自一線基層做到總監，理論和實戰都很過硬。
按說莊算當初是不會錄用這種人才的，不過鄺總監的履曆上寫著的好幾個實操樓盤，莊算去查過都是長期滯銷。這運氣著實差了一點，卻是莊算最需要的。果然，鄺總監是怕售價太高房子不好賣，前車之鑒陰影太大。
莊算就安撫道：“鄺總監不必擔心，我覺得咱們項目要做就做最頂級的豪宅，中間不存在中間檔次，兩三百平米的戶型會拉低我們項目整體的奢華感受。你想想住二三百平四居的人，和住四五百平三居加保姆房的人能是一類人麼？他們共同生活在一個小區裡，圈層的純粹性是會被破壞的，最有可能是你二三百平的房子賣出去了，四五百平的大戶型高不成低不就反而沒人買了。”
鄺總監一愣。的確，按照他以往操盤的經驗，如果一個小區有小戶型又有大戶型，除非大戶型占比很小，否則滯銷的很可能是大戶型。畢竟控製總價，實際上控製的是客群。以為能掏出來一千萬的人比
能掏出來三千萬買房的人多，實際上，那些身價過億的怎麼會在一千萬的“平民”小區裡買房子呢？物以類聚人以群分，那些真有錢人肯定要打聽房子都賣給什麼人，隻有是水平差不多的鄰居才能讓他們有安全感。否則，寧缺毋濫。
莊算看出鄺總監眼中的鬆動，趁熱打鐵道：“所以我們不僅要將戶型都設定在四百平以上，單價還要做到更高，我們是精裝修的房子啊！真材實料的裝修成本都必須算進去。一套幾十萬的外國進口櫥櫃係統、衛浴間內的自動化設施，以及各種定製的戶門、地毯，還有每一個樓門裡的大堂裝潢，甚至是精裝修地下車庫、園林景觀，哪個不要錢？成本部郭總監，你們那邊給的成本最低預算多少錢？”
郭可貝這次是充分領會了莊算的意思，將那些巨貴的精裝修成本逐一添加進去，另外還包括小區本身以及旁邊那塊綠地的園林景觀成本也均攤到了可售麵積之中。除了自有資金充裕不用借貸，財務成本節約了之外，其他包括地價都是超高的標準，她默然的報了一個數：“莊總，咱們這個項目綜合單方成本含上地價，初步估算是八千八百塊。”
“這裡含了將來可能補貼給公園運營和物業會所運營的那些錢了麼？”莊算細心的問了一句。
郭可貝又掐指一算，加價道：“若算上那些，再多加點營銷成本，單方成本大概就到一萬塊了。項目總成本預計在十個億。”