華爾街40號的問題同時也是曼哈頓地產市場的問題, 在紐約市最繁華的中心，商業地產的空置率居然能接近20%。為了解決這種窘境，紐約市政府鼓勵房地產商們推動翻新改造計劃, 通過將過去的辦公室改造為住宅吸引高級白領客群，將空置率降低的同時改善曼哈頓下城區地產的供需環境。
對紐約的商業地產市場來說, 這是美國建築業主最艱難的時期，過去十年間門的建設熱潮帶來的就是市場的供需失衡, 產業鏈上的所有人, 包括提供了成千上百萬近乎無抵押貸款的銀行業都飽受其苦。
然而，從長遠來看，喬琳認為華爾街40號這種地標性建築本身絕對不應該是這樣子的，無論如何處，在帝國金融心臟的地塊怎麼樣都隻會回歸其原有的價值，而不是貶值。
最大的問題在於這處建築的所有權屬於一個德國家族, 金森地產從花旗銀行交易到手的隻是物業的租賃權而已。這背後涉及到很複雜的產權曆史, 甚至還與菲律賓前總統老馬科斯的貪腐案掛鉤。
如何繞過複雜的租賃政策和附加條款，並且在投入資金進行翻修的前提下盈利呢？這是個值得思考的問題。
莎莉對喬琳想要介入地產這件事不是特彆驚奇。一方麵是因為喬琳之前就對40號表現出了不低的興趣，另一方麵是因為喬琳繼承的家族財富一部分就來自於戰後瘋狂膨脹的日本地產業, 這可能也算是某種奇怪的遺傳因素了。
唯一的問題是40號大廈到底值不值得她們付出精力和資金？
這個問題需要問一問專家。除去喬琳下屬中的地產投資研究員外, 她們還找來了紐約市著名的地產律師和交易顧問黛布拉·卡法羅提供谘詢。卡法羅是紐約大學法學院的教授，同時也是有著二十年紐約地產交易經驗的著名經理人，正是喬琳需要的專家。
卡法羅和其他研究員們研究後認為40號這棟建築的法律風險主要在於能否獲得足夠長的租約期限，並且金森地產很可能因為翻修活動產生了附帶債務。
按照目前的財務狀況進行測算, 如果最終能把大樓上層的40萬平方英尺按照每平方英尺17美元的租金租出去, 他們就可以做到收支平衡。而大樓中下層還有60萬平方英尺可以出租，儘管沒有上層可以俯瞰紐約港的完美景色，但是麵積夠大, 隻要有平均水平的租金就可以直接盈利，而目前同類建築的租金是每平方英尺15美元。
更絕的是，在喬琳的代表與金森地產接洽過後，他們給出了一個非常棒的租約轉讓價格，每平方英尺1美元，加起來100萬美元。這簡直是不能再低的甩賣，看起來金森已經迫切地想要甩掉這個債務包袱。當然這隻是租約的交易價格，40號還有近200萬的裝修款未結清，多個承包商的律師因此申請了留置權，導致相應財產被暫時凍結。
喬琳的代表開始跟40號的擁有者在美國的代表珀西·佩恩接觸，不得不說佩恩是個很難纏的人，他給出的租賃權續期條款苛刻到不行，其中有很多不利條款，會直接阻止喬琳後續的抵押貸款計劃，還對翻修的細節有很多額外要求。在條款方麵佩恩非常固執，喬琳覺得他甚至不是真的想拯救這棟大樓。
於是，喬琳決定甩開佩恩，跟真正的業主麵對麵。不過，在飛去德國與真正的業主麵談前，喬琳先做了自己的準備工作。
一方麵，她借用了自己祖父老阿普爾比曾經的地產公司的名字，成立了新的阿普爾比地產有限責任公司，以使這家全新的公司看起來不那麼新。在擁有相應的資質後，喬琳聘請了有過數十年地產業開發管理經驗的喬治·納瑞特成為這家公司的主要管理人。這家公司將承擔大樓未來的翻修和管理工作。
另一方麵，喬琳名下的投資公司申請成立了一家新的私人房地產信托基金公司（REIT）。這是一種類似共同基金的融資公司，專門從事房地產和房地產抵押投資，是一種60年代左右誕生的經營形式。它的顯著好處是可以避開一般公司在股東收入方麵所要繳納的雙重稅收，繳納的聯邦所得稅很低。而且這種基金有助於降低房地產投資的門檻。缺點是有很多法規方麵的要求需要達成，在股東人數、投資情況和財務分配等方麵都有嚴格的要求。
而私人REIT同公共REIT相比，好處是不需要向SEC報告財務情況，可也限製了投資者來源，不能在市場上公開募資，隻能找機構投資者和有一定資產的投資者。因為不能像公開交易的REIT那樣直接出售股票，所以私人REIT的流動性也要差一些。
這些缺點喬琳都不在意。一方麵經營REIT的公司可以抽取較高水平的傭金，另一方麵這種經營形式可以幫助她轉移投資風險。按照法律要求，他們至少要在第二個納稅年時吸納100位股東，如果達成，喬琳就可以擁有很多額外的資金實現她的想法。而這家基金的管理人就是喬琳的交易顧問布法羅。
基金的銷售情況由專業人士負責，喬琳不是很擔心這個問題，因為她們在私募方麵已經有一些好的名聲了，在某些投資圈子裡已經建立起一些信任。