童彤要賺的可不是“講課”這點錢, 他要實現的目標是用自己多年投資的經驗，給項目找低成本的大錢。而最開始吸引段老板或者資方的方式，是要說明這項目蓋出來的房子究竟能賣給誰, 能否真的快銷快周轉。所有資本都看中錢生錢的速度，如果能列出足夠證據讓資本相信投入產出高回報, 錢就不是問題, 地也可以不止圈這一處。童彤印象中那個環帝都XX城的大盤名號可是遍布大七環沿線, 將帝都東南西北都包圍住了。
“既然林大小姐發話，我就不再藏私。先回答建房子賣給誰的問題。”童彤有感而發進行客戶描摹道, “真有錢的人的確不會瞧上這地方。但是有一批人，錢不夠買傳統意義的大彆墅，也不想在城裡住一輩子高樓大廈鴿子籠。他們追求生活居住條件的改善，平時又因為工作和兒女教育不得不住城裡，周末則開車去第二居所、體驗田園牧歌短暫渡假。這些人會喜歡有天有地的彆墅或類彆墅第二居所，也希望投資的不動產能繼續升值。他們都沒有購買真正彆墅的經驗, 卻渴望更上一層的生活模式。你們閉上眼睛想一想, 這批人是否存在, 現在哪個項目能滿足他們的需求，他們又有多少錢能去實現這個夢？”
林安悅一直在學校讀書, 接觸的人除了自家圈子的子弟，就隻有C大那些學霸同學。同學們還不是特彆了解人家的家庭背景。但是一般工薪階層家庭年收入又20~30萬的已經是屬於成功人士了吧。
段老板則若有所思點點頭：“這樣的人確實存在，我們公司裡中層管理人員，在帝都都買了商品房，一套二三十萬的高層, 也還算繁華地段。他們年收入十萬左右，努力工作攢錢三五年，全款就能買，而且現在個人可以辦理房屋抵押貸款，新建的商品房起碼能貸款一半。一大家子湊個十幾萬首付並不難。每月工資可用輕鬆還貸款。不過買正經彆墅就有點可望不可及了。帝都國際機場附近的彆墅沒有三五百萬下不來，南邊這些降點檔次的彆墅也要二三百萬一套呢。”
“如果是不到一百萬一套有天有地的彆墅呢？”
“先不說品質如何，這個價格還是有點小貴。”段老板皺著眉頭，“況且又不是帝都的地界，城裡人會來買麼？”
童彤在地圖上畫了一個大圈，中心就定在帝都的故宮核心，大圈的直徑通達帝都國際機場以及未來的T縣副中心。而段老板看上的這一大片地，就在大圈外幾公裡的地方。而且這個區域十分靠近未來帝都第二國際機場的位置，距離冀省某經濟特區也更近便。
“我說的那批人，在城裡已經有了固定居所，再買房子無非是回老家置業將來養老，而退休前這三四十年肯定會考慮周末的第二居所，找交通方便的地方遠離城市喧囂，置一處彆墅，古今中外並不稀奇。交通便利，周邊環境好，沒環境起碼具備營造田園牧歌形態的基礎。隻要彆墅足夠便宜，品質又迎合了他們的心態，不是農家樂那種低端農民房形象，未來又眼見的可以有較高升值空間，他們為什麼不投資兼顧享受呢？”
童彤按照記憶中XX城的賣點隨便撿出一兩條舉例，“還記得我剛才說要從高速公路收費站之前就開口子的事情麼？那不僅拉近了物理距離為居住者節省了一點點高速過路費用，也拉近了與帝都生活圈的心理距離。甚至找找門路，將臨近省界的居住社區設置為與帝都一樣的010開頭的電話區域，讓居住者與在帝都生活沒有兩樣。無非一腳油多開幾公裡，卻可以完全區彆於北三縣的高層廉價房子，體驗改善的彆墅生活。
至於一套房子的價格麼，現在百萬元聽起來很高，等著規劃方案做出來地拿到，各種審批手續走完，房子蓋起來起碼要再過一兩年。我國已經加入了WTO，境內外資本活躍，經濟上行，大家的收入連年翻番，錢也對內貶值。也許幾年後，帝都那種普通的高層剛需住宅一百萬都買不到了，更彆提1.0容積以下稀缺的彆墅。一百萬買入，兩三年就升值變成二百萬，並不是夢。而且在一兩年之後能拿得出首付五十萬的人，一定比今天更多。”
何連天提出來的這些概念，既新穎又似乎能落地，段老板聽得心馳神往。
林安悅卻道：“這都隻是猜想，畢竟是帝都之外。就算我們林家出錢投這個項目，也不可能一下子投入太多，總還要控製風險。這片地上百畝，地錢便宜也需幾千萬。做產業策劃和規劃設計，境外知名事務所的設計費也不低，沒幾百萬搞不出像樣的成果。至於首開區域，建設酒店的工程款、做樣板組團也好做售樓處也罷，都是幾千萬的錢。這些還都是明麵上看得見的投入，背後比如市政管網及一級開發那些設施費用，公關費用，所有都是錢的問題。以我父親的謹慎，頂多能投3000萬，還要分批進賬，免得項目中途夭折損失過大。”
童彤也早有這個預計，知道林家不可能出更多的錢。一個成熟的大金主，絕對不會貿然大手筆闖入一個陌生的領域。何況此前瓊省地產業的起起伏伏多少破產的前車之鑒，帝都樓市的降價風波都還未平息，地產界正愁雲慘淡之時。就算國家定義房地產為支柱產業，那也是今年8月份剛官宣，往後會是怎樣的走勢，誰也不敢下定論。
但童彤比彆人有這個膽子，最近又天天關注各種經濟指標和國內外新聞，越發與記憶中的時代吻合。資本的嗅覺向來敏銳，等著大家都醒過味擠入房地產的時候，成熟的資本早就完成了第一波積累，用往後再不可能的底價搜羅了足夠的生產資料，等著水漲船高的時候擇機售出，幾倍利潤躺著賺，後來者隻是不同階段的接盤俠而已。
大的基金，或者銀行的投資要想辦法引進來。這個時代正統的金融牌照還不是那麼緊俏，成規模的基金公司沒有太多的緊迫感，主要投資業務還是低風險的放貸，鮮少會涉足陰晴不定的房地產。
“所以，這項目還是差錢，對不對？”童彤結合之前段老板對成本的態度很直截了當拋出了重頭戲。
“沒錯，的確差錢。我自己之前辦實業十多年，有一千來萬的積蓄，主營業務是電纜電線這類基建原材料。這才與劉、李二位能拐彎的認識到熟絡。至於王老師，那還托了林家的人情才能搭上一線。若是這項目做不成、做不好，跟誰都沒法交代。可前期資金的確很緊張。”段老板坦誠道，“如果林家隻投3000萬，買了地恐怕就隻能造個低標準的酒店了。這還是我上午那套思路，遠遠無法滿足你下午說的這套產品理念。”
童彤微微一笑，潛移默化之間的自信溢於言表：“我剛才提的那些隻是零星概念，需要專業人士去深入調研逐一論證。其實我最擅長的並不是給你做產品策劃或研發，而是怎麼融資。俗稱是找錢。”
“找錢？融資？”段老板和林安悅幾乎異口同聲的表示驚訝。