其實老字號的點心並不貴，勝在一片心意和巧思。木逢春的母親在何家當保姆已經幾年了，他多少是知道何連天父子的身家，人可不差錢，而木逢春目前的收入水平有限，沒必要瞎得瑟。送禮是禮數表達心意，正好木逢春也有事請教，怎能空手而來。
這天是工作日，何小路在學校上課，木嫂子外出采購恰好沒在四合院裡。童彤也沒想到上班時間木逢春就拎著禮物來了。
童彤將人請入正堂，收了禮物，沏茶落座。
木逢春也不兜圈子，先是代替母親感謝東家照顧，而後就問起：“何總，我常聽母親提您對房地產的事情也很了解，我這裡有些疑難想請教，不知您是否願意指點一二。”
童彤不可能一上來就問木逢春工作的事，萬一人家發展的一帆風順，他阻了人家前程多不好呢，既然木逢春是有求而來，他姑且先聽聽：“你說說看，房地產的事我也是門外漢。”
“我現在一家地產公司營銷策劃部，剛入職沒多久，整個部門裡就我經驗少學曆低。好不容易爭取到了一個機會，跟著經理參與在北四環那邊新項目營銷策劃的事情。地塊已經拿到了，設計部那邊讓營銷部提定位意見。領導將活都攤派開來，我也想借機表現一下。”木逢春認真敘述道，“可我畢竟不是帝都本地人，說實話肯定還不如我母親接觸過的有錢人多，未來我們那個項目賣給誰，我有了初步想法，卻不知道是不是真的可行。才來問問您，若是按照我描述的那麼去定位，您看看會否有銷路。”
童彤正好要買房子，奧運片區那邊也是考慮範圍，不免來了興致，問道：“你們那項目不保密吧，你有沒有帶啥材料電子版的，我這裡有電腦，你深入說說。”
若是還在拿地階段，項目信息肯定不便外傳。現在地塊已經收入囊中，在策劃階段市調的時候也都散出去了一波消息，當然不怕給何總看。
木逢春有備而來，拿出U盤接入這邊的電腦，打開文件夾卻並不是零散的材料，而是認真整理彙總，充分準備的營銷策劃案PPT彙報文件。不僅包括了項目基礎信息，還有周邊市場及競品項目調研詳細數據。這些市調數據，一看就是花了大量時間精力才能得到的一手數據，相當有價值。
這個木逢春果然有一套，來請教問題之前都已經做好了全麵的準備工作。
“這地塊離奧運場館和規劃中的森林公園不算遠，2~3站地吧。那片區域算是四環外居住氛圍相當成熟的地方了，地皮雖然買的貴，但是那地方住宅根本不愁賣。領導讓我們每個人都提定位和策劃案，其實最關鍵就是想看看我們覺得那地方能賣多少錢一平米。我也學著自己做了一個，下周就要向領導彙報，我心裡實在沒底。”
關於地產項目的定位和策劃報告，上輩子童彤就見過許多，這輩子幫著段總做項目更專業的谘詢機構出的高大上報告也不陌生。不用木逢春講解，童彤自己已經迅速瀏覽了一遍。
這份報告基礎數據紮實，定位分析條理清晰有理有據，最終導出來的結論也似乎看起來很合理。在周邊競品平均單價6000元左右的情況下，木逢春認為等項目開建拿到預售之後定價在9000元每平米，銷售速度和收益都不會差。
不過童彤上輩子恰好知道這個項目，依稀記得開盤售價就將近4萬元每平米，正趕上房價大漲那一波，而今木逢春根據手頭能拿到的信息分析推導9000元每平米的預期似乎太保守了。可是，那項目2.5的容積率實實在在就是蓋高層塔樓的命，又不是彆墅區，又不在市中心，四環外而已啊。在帝都二環邊上最貴的高層板樓也少見能賣到2萬元每平米的，誰又敢太激進的翻倍報價呢？
事實上，當時很少人能預料帝都房價居然在奧運後呼啦啦一下子起來了，何止翻倍的增長。
木逢春見何總一直不說話，忐忑道：“何總，是不是我這PPT做的不成樣子，畢竟我第一次獨自完成這種推導，要不我再給您簡單講講思路？”
“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。隻是……售價這裡似乎有一點不太合理。”
“是不是太高了？一下子比競品提高2千元，我當時也有點沒把握。”木逢春嘀咕了一句。
童彤搖頭：“我總感覺房價還會漲，你這個項目現在開始規劃設計，起碼一年以後才能拿到預售證，再推廣入市，前後差不多兩年，市場變化莫測。說不定周邊早不是那種價了。你的分析數據裡，最好能加上近期掛盤的地塊信息，看看樓板價。彆以為你們買地貴，將來的地隻會更貴更稀缺。彆家買了更貴的地，產品肯定要售價更高。你們項目先天條件好，不能賣虧了。”
“那您說售價該定多少好呢？”木逢春虛心請教。
童彤伸出三根手指。
木逢春咬牙：“您是說再加三千，賣到一萬二？周邊可還沒有那麼貴的高層住宅呢，快趕上彆墅的價格了。”
“彆墅可不挨著奧運場館，也暫時不會有地鐵和公交那麼方便到達。你看周邊這個外國語學校附屬中學、還有這個帝都知名的國際學校分銷，這學校單看在帝都不算太頂尖，可朝陽區裡已經算是很好的學校了。你們項目正好在學區範圍內，這可以加多點錢，另外就是這個地鐵口，徒步500米方便到達。還有四環一下來就是你們項目，去機場和進城開車交通也便利。”
“客戶肯為這些再多加三千塊麼？”
童彤笑了：“我那可不是三千塊的意思，是三萬。我建議你將目標售價調整為三萬塊每平米甚至更高，定位向著城市豪宅那種方向吹，找找國外發達國家大公園周邊城市高檔公寓的案例，補充進來用國際化視野提升一下整體格調。雖然或許容積率過高，規劃形態支持不了那所謂高品質的真豪宅，不過地段第一位啊，這地方前途不可估量，總能撐起來高端項目。”
“可是三萬每平米，一百平的房子就要三百萬元以上，總價天花板……”木逢春一臉不信的樣子，貧窮真的很限製想象力。
“在彆的城市我不知道，可帝都藏龍臥虎，有錢人多了去了。何況總價三百萬並不高，首付一百萬，中產咬咬牙都買的起，遠沒到帝都的天花板呢。”
童彤隻是點到即止，沒透露太多，2010年之後，三萬每平米這個價格，東西城二手房要環境沒環境車位永遠不夠的老破小都比這貴。而四環邊奧運場館森林公園附近，成熟高檔居住區，也隻是入門上車的價格而已。
作者有話要說：繼續周末的肥章，大家有空留言鼓勵一下哈，營養液澆灌。網,網,,...：