“黃埔集團位於紅磡的舊港口那塊地？”周家楊自然知曉和記黃埔旗下這塊地皮，想了想說道：“陳生，這塊地的確非常好，麵積大，靠海，但它是工業地皮，我與李查德也曾經討論過這塊地皮，據他所說，早在數年前，祁德尊就想開發這塊土地，但工業地皮想轉商業地皮，需要向港府支付巨額的差價，祁德尊也多次派人與港府地產局溝通，想以便宜一點的價格將這塊地轉成商業用地，但港府那邊根本就不肯鬆口，最後也就不了了之了。”
“拍賣地皮的收入，是港府最大的財政收入，祁德尊想讓港府降價，那是癡人說夢呢？”陳誌文笑了笑說道：“我不需要讓港府降價，該是多少，就給多少就行了。”
香港在全球市場，以低稅收聞名，除了那幾個專門的避稅天堂，正常的國家或者地區很少能夠達到香港的低稅率。
排除掉不需要國防支出、優質港口本身帶來的財富效應以及作為內地與西方世界跳板帶來的紅利外，香港政府能夠維持低稅，最核心的原因，就是拍賣地皮所帶來的財政收入。
每年，港府的財政收入，有30%-50%是來自於地產拍賣，各家地產公司、為了爭奪地皮，將大量的財富送入港府。
而工轉商，則是地產競拍的一個競爭對手，如果工轉商的成本低於地產競拍，那地產公司誰還會去拍賣會鬥的頭破血流？
因此，對於“工轉商”的地皮，港府雖然不會不容許，但需要自付巨額的差價費用，最終算下來，成本會高於地產競拍，除非這塊地非常特殊，特殊到地產拍賣中沒有這樣的地皮，那才有工轉商的價值。
紅磡的這個黃埔港口，自然有著值得的價值。
“陳生，雖然沒有仔細算過，但按照現在紅磡的地價，我們要補的差價，恐怕需要4-5個億左右。”周家楊說道：“再加上這麼大地皮開發需要的資金也非常大，未來就算能回本，這投入是不是太大了一點？。”
“你的意思是5億資金，不如投在其他地方？”陳誌文笑問道。
“對，投資其他地皮，或者購置物業，安全性要高很多。”周家楊點頭說道。
“說到底就是風險罷了，當年的祁德尊也不是真的拿不出幾億差價，隻是算到後麵發現投資的資金太多，所以不敢玩。”陳誌文淡笑著說道。
200萬尺的地皮，工轉商差價的確不小，但後續開發的成本更高，高到讓天不怕地不怕的祁德尊，也不太敢下手，一直在猶豫，最終還是放棄，將和記的資金轉向其他地方。
同樣性質的太古城，麵積還不到黃埔集團這塊地的一半，巨大的投資，也讓太古集團不敢過分借貸，隻能出售大量其他地皮來獲取發展資金，這雖然與他們的保守經營風格有關，但超大型小區的投資，也確實巨大，大到讓四大洋行級彆的財團都很難承受得起。
“可以這麼說，就是最後不虧錢，但這麼大投入，如果投在其他地方，也許會獲得更高的利潤。”周家楊說道。
“你這麼想我很認同。”陳誌文拿起桌上的筆，翻過一張二手紙，寫了幾個數字：1968 1972 1976 1980，隨後指著1968說道：“如果現在回到1968年，和黃也是我們的，你覺得我們將這塊地商業化，然後建物業，然後在1972年之前，全部賣掉，你覺得風險大嗎？又或者去投資其他項目，能有這麼高的利潤？”
“這？”周家楊瞬間明白了老板的意思，於是說道：“陳生認為我們接下來幾年，地產市場會複製68-72年的牛市？”
“隻高不低，所以我們需要將這塊土地儘快轉成商業性質，4年的時間，差不多可以全部開發完。”陳誌文點點頭說道。
對於知曉曆史的他，可是知道未來幾年地產市場的瘋狂，比起上一次要可怕的多，價格方麵，68-72年的這波牛市，平均房價大概漲了3倍，而76-82年則漲了5-6倍，如果再往後推的下一次牛市，從85-97年，則漲了差不多15倍，房價之高，隻會越來越離譜。
在上一次牛市的巔峰時期，香港華資地產五虎市值差不多也就在3-5億港元左右，而到了1981年，香港前十的地產公司中，沒有一個低於30億港元，之所以漲幅如此之大，就是因為地產升值放大了他們的財富。
“如果這樣的話，我們的確很賺很多，甚至有可能一次性將和黃的負債全部清掉。”周家楊眼神頓時亮了起來，雖然這塊地皮最大，但如果真的開發了就能還清和黃的所有負債，那也是超級劃算的，要不然，一塊地不開發，放在那也是白放，而和黃如果沒了負債，或者隻有少部分，那資產之雄厚，整個香港估計除了彙豐與置地，無人出其右了。
“所以，接下來，你的工作重心就是與港府協調好這塊地的工轉商，價格方麵自然能低一點就是一點，和黃的一些其他非商業核心地段的地皮，還是執行之前的計劃，儘量與李嘉成或者其他華資地產公司合作，能夠套現就套現，剩下一些不錯的地皮，就先留著。”陳誌文接著說道。
和黃旗下以及旗下子公司，都有著不小的地皮，想全都開發，那是不可能的，沒什麼公司有這樣的精力，哪怕是置地，在1972年收購牛奶國際，也是花了十幾年的時間才慢慢的將土地開發完畢。
“好，那我就準備相關資料，隻是陳生，這工轉商的資金，是您從海外調回？還是從銀行貸款？”周家楊接著問道。
“你覺得哪個銀行會敢在這個項目上給和黃貸款，之前星河的兩個項目，理論上來說已經是違貸了。”陳誌文笑了笑說道。
星河總部大廈的地皮是貸款的，未來的建築費用也是貸款，這是妥妥的違規，不過，彙豐銀行做這種事也很正常，在原先的曆史的1979年，長江實業蛇吞大象和記黃埔，以6.2億港元收購和記黃埔22.8%的股份，李嘉成隻需要先支付20%，也就是1.24億港元左右，這已經不可思議的操作，也就是說，李嘉成花了1.2億港元，收購了市值25億港元、總資產超過60億港元的和記黃埔。
但這不是最離譜的，最離譜的是李嘉成這1.2億港元，也是彙豐在交易公布前幾天借給李嘉成的，李嘉成這是完完全全的空手套白狼，一分錢沒花拿到了和記黃埔。
不過，老李同誌能拿到這麼好的福利，肯定也有外人不知道的代價，最基本的一條肯定就是未來在各方麵配合彙豐的需求，陳誌文自然不可能做到這一點，再說，彙豐也沒這個能力真的控製他。
而且，現在也不是4年後，彙豐就算看好這個項目，估計也不敢投下這麼多錢，因為風險雖然不大，但如果真的出現了，外加和黃本身的負債，足以將彙豐拉入海底了。
“可是陳生您在海外也沒有這麼多信貸額度了，除非我們抵押紅牛？”周家楊皺眉說道。
“紅牛不行，以後總會有其他方法的，到時候看著辦，而且以港府的效率，就算從今天開始談，估計也需要小半年時間才能定下來，這麼長的時間，變數還是很大的。”陳誌文說道。