想著這樣一個超級城市綜合體項目。
哪怕範無眠自己吃不下，也能通過個人影響力，拉攏彆人合作開發。
周天勝倒不擔心他的胃口太大。
現在內地不少開發商，手上有個小幾千萬人民幣，就敢三五成群合作拿地。
例如上周，有幾位外地商人，花費4億多人民幣，拿下占地6萬多平米的低密度住宅用地時候，眼睛都不眨一下。
涉及到一波潑天的“業績”。
不需要範無眠操心初期支付的土地出讓金太高，周天勝聽完他的憂慮之後，自己就開始幫忙想辦法，壓縮前期的開支。
比如將商場，從四層壓縮到兩層半，酒店麵積也打個對折，400米的高樓，暫時也被砍到300米。
這麼做的原因在於，反正短期內還不會動工建造，先把地皮拿到手，將來再變更修改，補交些土地出讓金之類就行。
土地出讓金的高與低，跟土地的容積率直接掛鉤。
在占地麵積32萬平方米的地皮，用來開發建築麵積50萬平方米的工程，和用來開發建築麵積100萬平方米的工程，價格方麵可能相差一倍。
所以像超級摩天大樓，也許占地麵積才幾千平方米，但由於建築麵積太大，土地出讓金卻貴到離譜。
預計建築麵積總共30萬平方米左右的住宅區，包含彆墅和商品房，平均下來按照每平米樓麵價2500計算，這就需要7億5000萬人民幣左右。
外加建築麵積?60萬平方米的寫字樓、商場和酒店等等，價格比建造住宅低不少，大約也需要花費8億至9億人民幣。
聽完粗略計算的價格。
範無眠發現，自己的步子好像跨大了，然而咬緊牙關，首付兩成左右，也不是完全沒機會上車。
假如把設想中，?70年產權性質的30萬平方米彆墅和商品房，全都改成商住性質，拿地價格一下子能便宜三億多人民幣。
但是假如不趁著內地樓市不景氣，政策依然比較寬鬆，想辦法調整土地產權年限，下次可就沒什麼機會嘗試變更了。
50年產權商住性質的彆墅天花板價格，未來或許賣到一兩億，70年產權則有機會賣出三四億，直接影響到將來的收益，以及對外銷售時候的困難程度，這讓他有點選擇困難症。
需要考慮的事情太多，擔心拿下這塊地之後，接下來兩年的壓力，步子跨大了扯到蛋。
範無眠雖然心動，終究還是沒敢輕易點頭，找借口說：
“我需要再想一想，要不然等我拍完《寂靜之地2》，套現一大筆現金之後再做決定吧，如果再多四五千萬美元，拿地就很輕鬆了。”
近期蘋安集團，正考慮拿地建造一棟規模超過600米的摩天大樓，建設成本接近百億。
可惜直接跟上麵談去了，好處落不到周天勝的頭上。
生怕錯過了參加工作以來，規模最大的一筆招商引資項目，周天勝咬咬牙，繼續攛掇說：
“從做方案，到遞交申請，蓋章修改城市規劃圖，走完流程至少也要半年。如果資金方麵，短期內存在問題，那麼先付一小筆定金，一年之後再繳納土地出讓金怎麼樣？”
範無眠惆悵道：
“我真需要點時間考慮清楚，過來遛彎而已，突然談成十幾億的拿地項目，我現在腦子有點亂......”
其實倒也不算太亂。
以這個價錢，拿下占地麵積如此巨大的黃金優質地塊，過個幾年閉著眼睛都能暴賺。
彆的先不提。
到時如果用賣房子的錢，填補建造摩天大樓、商場和酒店的資金窟窿，說不定有機會空手套白狼，淨賺寫字樓、商場、酒店之類的商業地產項目。
然而雖然有利潤，卻還需要考慮，跟投資其他項目相比，哪一邊利潤更高。
貸款囤地，如果首付僅需2成，等於加了5倍的杠杆投資。
然而炒股同樣可以加杠杆，利潤也不低。
要是先簽合同，把這個坑給占了，慢慢悠悠走流程，一兩年之後再支付土地出讓金，在範無眠眼裡，也談不上有太大的資金壓力。
退一步來說。
實在不行，還能先吃一波地價上漲的紅利，到時候找人合作開發，又或者直接轉手賣掉一部分土地。
他清楚記得在2008年奧運會之前，內地房價將會迎來一輪上漲，到時候地皮價格漲個一兩倍，應該沒什麼問題。
以這個超級城市綜合體項目的體量，兩三年少說也能帶來二三十億的賬麵利潤，除去銀行貸款利息之外，初期需要的資金隻有三四億。
短短兩三年，在不考慮稅費和貸款利息的情況下，投入的本金就有機會增值10倍左右，這便是讓範無眠心動的原因。
周天勝苦笑道：
“實在不行，要不然少拿幾塊地？又或者你回港城，問問淺水灣周圍的鄰居們，比如那位李超人首富，要是願意跟你合作開發，這點錢對他們來說，根本不算什麼大事。”
再過個七八年時間。
無論賣住宅還是賣寫字樓，閉著眼睛都能賺到百億級彆的收益。
持有一大筆企鵝股，範無眠對自己的將來信心十足，拖個幾年再動工開發，資金方麵其實沒什麼問題。
他看向周副局，追問說：
“通過審批一年後，再繳納土地出讓金，總價格做到15億人民幣左右，另外再把允許合理修改土地容積率這一條，加在合同上麵，這些都沒問題吧？”
“當然沒問題，隻要承諾的投資款到位，這些都好商量。我最喜歡變更土地容積率，等於土地已經賣出去，又能再賺一筆土地出讓金，沒人會攔著這種好事。”
周天勝趁熱打鐵，補充說：
“一般土地出讓合同，簽訂6個月之內，經過批準增加容積率的，計算補交出讓金的土地價格，按照土地出讓價格執行。6個月後增加容積率的，土地價格按照當時的市場價執行。”
“最近的土地出讓價格，和市場上成交的住宅、寫字樓均價，都在穩步增長。萬一周邊又有什麼最新規劃，出台某些新文件，到時候再想拿可就沒機會了。”
“放寬協議拿地，隻是為了在短期內走出難關，等樓市真正回暖，隨時會再次收緊，徹底不允許繞開招、拍、掛的土地出售方式。”
“幫你爭取那麼大一塊彆墅用地，其實我也會冒著很大的風險，真的就是想要借機提振一下市場信心，盤活附近的其他土地......”
在這2005年的6月份，深城還不是人們印象中的繁華大都會。
範無眠看中的地皮周圍幾公裡內，如今還有大量的空地和老舊建築，需要一個契機來盤活它們。
一個耗資巨大的城市綜合體項目，有機會以點帶麵，盤活整個地區。
因此周天勝才覺得，隻要範無眠投入的資金足夠多，幫忙爭取到“協議轉讓”土地的希望很大，拿地價格能比彆人便宜一大截。本站域名已經更換為()?。請牢記。