“從城裡走高速，到這個收費站，普通小轎車交費需要5元。但是如果在此前開了下道的口子，去臨近的冀省界內村莊，就能省這筆過路費。目前咱們在的這家酒店，客源基本都是帝都來的，也都是走那條高速公路。過了收費站又開一會兒再拐入村道，顛簸好一段才能到達。雖說是已經在鎮上吧，可鎮上有啥好看的，除了農民房子還有農田，又沒有像樣的旅遊景點。大家無非是衝著這酒店比帝都城裡便宜，用的都是這酒店裡的設施。對不對？”童彤一點點啟發。
“說的對。”林安悅過來的時候也有類似想法，若不是段叔叔找這種地方約人，她才不會來呢。放著帝都北邊山清水秀的休閒勝地不去住，誰沒事開車一路吃土，跑鎮上這難看的房子裡廉價消費？
“距離帝都邊界更近，挨著高速路邊的地方，更近便，展示性也更強。那邊還臨近一條大河床，目前雖然斷流了，河底還種著莊稼，不過周邊有水域，更方便造景。我看比鎮上的農家樂更容易實現所謂高端休閒度假的理念。如果真做酒店，我覺得還是那片地方更合適。”
童彤話說到這裡故意頓了一下，給另外兩人一個思考和領會的時間，然後再繼續灌輸更多理念，“同樣的做酒店隻是開始，拿下那麼一大片地，不可能都荒著等升值。酒店要做，能快速回款的住宅也不能放過。”
段老板似是讚同何連天前半段話，不過對於開發住宅這事以前沒做過，心中還是有點含糊：“聽小林說過，住宅用地這邊容積率才1.0，好像還限高什麼的，蓋不了高樓大廈。我看帝都南邊這塊，也就是建點小彆墅，還賣不上價，比國際機場那邊差遠了。剛才王老師也是這個意思，如果想學北三縣那邊吸引小白領來，蓋小戶型的高層住宅快銷更劃算一些。能買小彆墅的人畢竟還少，就算建了，走貨量很慢，根本無法快速回款。”
“現在帝都範圍內最便宜的彆墅多少錢？”童彤忽然發問。
林安悅答道：“沒有個二百來萬，那都不叫彆墅。”
“那你們想過兩三年之後，正經的彆墅會賣到多少錢麼？”童彤繼續問。
“按照這幾年的市場行情，兩三年後，彆墅頂多能多賣個幾十萬？而且還有可能會跌吧。有錢人畢竟還是很少的。二三百萬的彆墅不上不下，老百姓買不起，真正有錢人也看不上。”段老板對房地產方麵的研究還不是很深入，而且是從福利分房那個時代過來的，總覺得房價現在已經很貴，在原材料和地價都沒有大變化的時候，建築產品漲漲跌跌才符合市場規律。
“那麼如果將來，z策不允許做1.0以下的住宅，帝都範圍內容積率上調，鼓勵多蓋高層解決人民群眾剛性居住需求，彆墅產品則變得越來越稀缺呢？賣地的收益給各地財政帶來明顯的增幅，資本聞風而入的炒作，房地產帶動了上下產業鏈條……地價再不會像今天這樣便宜。甚至國際形勢變化，比如鋼鐵等原材料上漲，以前不起眼的建築材料也隨著工程項目爆炸式增長而供不應求價格不斷攀升。您這低成本低容積的地反而會變得與眾不同，越發宜居搶手。”
童彤隨便將環帝都XX城在後世的推廣說辭搬出來，理念就足夠新穎而震撼，“關鍵點在起步區能不能引爆市場。光靠一個持有型的酒店顯然是無法撬動整個大盤的，也不會為地價帶來更強的增長。縣城甚至是省裡的領導不會甘心隻開發一個酒店一片住宅或廠房，他們也希望地價能漲的快，吸引更多開發商介入，帶動上下遊產業，財政收入才能進入良性循環。”
有那麼一瞬間，段老板覺得何連天與那位王老師的說辭格外相近，站在常人無法想到的高點，充滿了前瞻性，不是隻做房地產開發個酒店住宅區，而是希望能夠真的導入產業，用房地產作為支柱或驅動力，製造更多的就業機會。
“我感覺有點聽不太懂，何總，您能說的再簡單一點麼？拿了地之後還乾不乾酒店？”段老板其實並不是真聽不懂，而是更關注這事該怎麼走出第一步。無論未來多麼美妙，眼下這裡還是一望無際的荒地。沒有兩三年的時間，沒有幾千萬甚至上億的前期成本投入，根本看不到成果。再說開發商又不是做慈善的，肯定是有利可圖才能下本。
“國家不會隨便定義支柱產業，房地產應該就是下一個經濟增長點。”林安悅已經想通了，而且在C大以及林家往來的都是各行各業的精英，更容易理解製定z策的那些人的思路，這麼多年林家一直是跟著z策走，做符合國家經濟發展大趨勢的事，從未失手，“我也覺得這地一定要拿。那麼何大哥，接下來你建議怎麼做這個項目呢？”
“我建議是請國內外知名的策劃公司，針對這地塊及周邊城鎮做產業規劃，實打實哪怕研究結論需要十幾二十年才能發展起來，也一定要有依據，看起來像那個樣子。然後是選一家境外知名的建築設計事務所，做地塊的大規劃。比照米國或歐洲那種衛星城的格局，做主題小鎮。酒店隻是小鎮最初的起步區裡的一個小項目而已。配套設施如醫院、學校和居住區都是大產業規劃裡先導區容納人口湧入的地方。
居住區的售樓處，並不是臨建，而是永久會所和社區商業，不僅是居住人群的配套服務設施，還是整個區域產業規劃的展示場所。”
童彤將當年參觀XX城項目的心得體會以及後世的一些大盤營銷手法說出來，“如果隻是北三縣那種睡城，賣地蓋高層，夜晚和周末才有消費，對當地z府隻是賣地那一錘子買賣，未來的稅收和產業根本發展不起來。如果我們一開始準備充足，手裡彈藥多，畫的大餅足夠新穎科學，有產業規劃有高端人群的引入，給本地z府一定的信心和期待，就能在後續開發過程中占儘主動。”
“可是如果想引入主題小鎮高端居住的概念，開發彆墅區，真正的彆墅用地容積率都在0.5以下，售價高回款慢……”林安悅從專業角度上分析，有些為難道，“而且真正讓人覺得上檔次的彆墅，能比肩帝都國際機場那邊的，每一棟樓的造價可不便宜。這邊連機場都沒有，離著CBD又有點遠，反正我是不會買。”
段老板也遲疑道：“是啊，之前我一直也猶豫，這麼偏的地方就算造出彆墅，太貴的賣的慢，1.0容積率蓋板樓比縣城能好到哪裡去，生活居住各種不方便，忽悠誰來買呢？”
童彤微微一笑：“如果那麼容易就想到破題的方法，這大片地不早就被彆人圈走了麼？段總、林大小姐，你們真想聽我說麼？接下來的點子可要收費了哦。”
林安悅爽快道：“你就彆賣關子了，趕緊說吧，還怕我們給不起錢聽課？”網,網,大家記得收藏或牢記, .報錯章.求書找書.和書友聊書：